Per giungere alla determinazione dei valori medi orientativi di mercato delle aree edificabili ai fini IMU, l’Ufficio Tecnico del Servizio Entrate raccoglie, periodicamente, gli atti di compravendita relativi a terreni edificabili e terreni agricoli e ne elabora i dati contenuti dopo avere ricavato, dagli atti e da altre informazioni in possesso dell’Amministrazione, tutti gli elementi utili dal punto di vista tecnico ed estimativo.
I valori di mercato sono assunti come indicati negli atti di compravendita al netto delle imposte (IVA e Registro).
Dalla elaborazione dei dati desunti dal mercato e dall’applicazione dei coefficienti e dei parametri utili per la definizione dei valori unitari, vengono determinati i valori medi orientativi di mercato delle aree edificabili ai fini IMU.
Nell’ambito della collaborazione tra Pubblica Amministrazione e Contribuente, prevista dalla l. n. 212/2000 c.d. “Statuto del Contribuente”, si è ritenuto opportuno rendere pubblici i soli dati tecnico/estimativi derivati dalle compravendite delle aree edificabili e dei terreni agricoli, così da consentire a chiunque di poter conoscere l’andamento del mercato immobiliare dei terreni ai fini della determinazione delle basi imponibili coerentemente agli specifici contesti urbanistici di riferimento.
E’ possibile accedere al gestionale che accoglie i dati liberamente accessibili.
Il gestionale consente la consultazione delle:
- compravendite;
- schede dei valori medi orientativi IMU vigenti.
Consulta il gestionale con i dati pubblicati
Nella sezione “compravendite” è possibile la consultazione dei dati relativi alle transazioni di “aree edificabili” e “terreni agricoli”.
Si specifica che:
- non vengono riportate le compravendite ove non sia stato possibile ricavare, dai dati riportati nell’atto, elementi incontrovertibili ai fini della loro pubblicazione;
- i dati tecnici espressamente indicati nell’atto di compravendita, e utilizzati per il calcolo dei valori unitari, sono assunti come veritieri o presunti tali.
Le nuove compravendite vengono caricate, generalmente, ogni sei mesi.
Accedendo alla sezione “aree fabbricabili” è possibile selezionare singole o più annualità cui si riferiscono le compravendite. Una volta scelta una o più annualità, compaiono, sulla mappa, i perimetri delle aree compravendute nel periodo di riferimento. I perimetri sono visualizzati con linee di diverso colore:
- rosso: compravendite relative ad usi prevalentemente residenziali;
- giallo: compravendite relative ad usi prevalentemente produttivi;
- bianco: compravendite relative ad usi prevalentemente terziari;
- verde: compravendite relative ad usi prevalentemente pubblici o di servizio.
Cliccando all’interno del perimetro viene visualizzato, alla sinistra dello schermo, il risultato della ricerca che può essere “1” o più di “1” nei casi ove la stessa area sia stata compravenduta più volte nel periodo di riferimento scelto inizialmente.
Nella scheda vengono riportati i seguenti dati tecnici ed estimativi:
- Anno: è l’anno di stipula della compravendita
- Numero: è il numero di archiviazione attribuito dall’Ufficio Tecnico alla compravendita;
- Prot.Cons.: è il numero di Registro Particolare attribuito alla compravendita dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Conosciuto tale numero è possibile effettuare la ricerca dell’atto integrale o della nota di trascrizione presso la Conservatoria;
- Foglio: è il foglio, o i fogli, catastale nel quale ricade l’area compravenduta;
- Particelle: sono riportate le particelle catastali che individuano l’area compravenduta;
- Uso: è l’uso urbanistico prevalente che inquadra l’area (residenziale, produttivo, terziario, servizi);
- Destinazione RUE: è il codice di ambito della destinazione urbanistica da Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) ove presente;
- Destinazione PSC: è il codice di ambito della destinazione urbanistica da Piano Strutturale Comunale (PSC) ove presente;
- Destinazione PUG: è il codice di ambito della destinazione urbanistica da Piano Urbanistico Generale (PUG) ove presente;
- Piano/Ambito: è il codice specifico che individua il piano urbanistico attuativo o il piano di ambito qualora l’attuazione sia in corso o sia subordinata all’adozione di un piano urbanistico attuativo;
- AO/PDCC: è il codice che individua l’ambito ricadente in un Accordo Operativo (AO) o in un Permesso di Costruire Convenzionato (PDCC);
- Data compravendita: è la data di stipula della compravendita;
- Valore totale: è il valore, espresso in moneta corrente, dell’area edificabile, che è stato indicato come prezzo nella compravendita al netto delle imposte (IVA, Registro);
- Superficie St/Sf: è la superficie territoriale (St) o fondiaria (Sf) oggetto di compravendita. In genere coincide con la sommatoria delle superfici catastali delle singole particelle compravendute o un diverso dato indicato nell’atto di compravendita;
- Superficie Su: è la superficie utile urbanistica compravenduta indicata nell’atto, ovvero desunta dalle informazioni in possesso del Comune. Indica la capacità edificatoria dell’area;
- Superficie Sc: è la superficie complessiva urbanistica compravenduta indicata nell’atto, ovvero desunta dalle informazioni in possesso del Comune. Indica la capacità edificatoria dell’area;
- Volume Vt: è l’entità di volume complessivo urbanistico compravenduto indicata nell’atto, ovvero desunta dalle informazioni in possesso del Comune. Indica la capacità edificatoria dell’area;
- Valore €/mq Sf: indica il valore unitario per mq di superficie St/Sf ottenuto dal rapporto tra il valore totale e la relativa superficie St/Sf;
- Valore €/mq Su: indica il valore unitario per mq di superficie utile (Su) ottenuto dal rapporto tra il valore totale e la relativa superficie utile se indicata;
- Valore €/mq Sc: indica il valore unitario per mq di superficie complessiva (Sc) ottenuto dal rapporto tra il valore totale e la relativa superficie complessiva se indicata;
- Valore €/mc Vt: indica il valore unitario per mc di volume totale (Vt) ottenuto dal rapporto tra il valore totale e il relativo volume se indicato;
- Note: vengono riportate note utili alla lettura dei dati tecnici espressi.
Accedendo alla sezione “terreni agricoli” è possibile selezionare singole o più annualità cui si riferiscono le compravendite.
Una volta scelta una o più annualità, compaiono, sulla mappa, i punti indicativi delle particelle dei terreni agricoli compravenduti nel periodo di riferimento.
Cliccando all’interno del punto viene visualizzato, alla sinistra dello schermo, il risultato della ricerca che può essere “1” o più di “1” nei casi ove la stessa particella sia stata compravenduta più volte nel periodo di riferimento scelto inizialmente.
Nella scheda vengono riportati i dati tecnici ed estimativi:
- Anno: è l’anno di stipula della compravendita
- Numero: è il numero di archiviazione attribuito dall’Ufficio Tecnico alla compravendita;
- Prot.Cons.: è il numero di Registro Particolare attribuito alla compravendita dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Conosciuto tale numero è possibile effettuare la ricerca dell’atto integrale o della nota di trascrizione presso la Conservatoria;
- Foglio: è il foglio, o i fogli, catastale nel quale ricade il terreno compravenduto;
- Particelle: sono riportate le particelle catastali che individuano il terreno compravenduto;
- Data compravendita: è la data di stipula della compravendita;
- Destinazione RUE: è il codice di ambito della destinazione urbanistica da Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) ove presente;
- Destinazione PSC: è il codice di ambito della destinazione urbanistica da Piano Strutturale Comunale (PSC) ove presente;
- Destinazione PUG: è il codice di ambito della destinazione urbanistica da Piano Urbanistico Generale (PUG) ove presente;
- Valore totale: è il valore, espresso in moneta corrente, del terreno agricolo, nella sua intera consistenza, che è stato indicato come prezzo nella compravendita al netto delle imposte (IVA, Registro);
- Superficie: è la superficie totale oggetto di compravendita. In genere coincide con la sommatoria delle superfici catastali delle singole particelle compravendute;
- Valore €/mq: indica il valore unitario per mq di superficie ottenuto dal rapporto tra il valore totale e la relativa superficie.
Nella sezione “schede dei valori medi orientativi IMU vigenti” è possibile la consultazione delle schede che riportano i valori medi orientativi di mercato delle aree edificabili ai fini IMU vigenti, cioè gli ultimi valori adottati dalla Giunta comunale.
L’Utente, cliccando all’interno del perimetro di un qualsiasi foglio di mappa catastale, visualizza la scheda massiva coi relativi valori medi orientativi di riferimento validi per le diverse destinazioni attribuite alle aree fiscalmente edificabili contenute in quel foglio.
I valori medi orientativi di mercato sono stati espressi, a seconda dei casi, per unità di:
- Superficie Utile (SU) in €/mq SU
- Superficie Complessiva (SC) in €/mq SC
- Volume Totale (VT) in €/mc VT
- Superficie Territoriale (STer) in €/mq STer
L’attribuzione dei valori medi orientativi di mercato è in funzione dell’ambito urbanistico di appartenenza, delle modalità attuative e dello stato dell’iter attuativo in cui si colloca l’area, il quale deve, necessariamente, essere desunto dalla procedura amministrativa in corso la quale deve essere conosciuta da colui che effettua la ricerca del valore di riferimento.
I valori medi di mercato proposti sono stati determinati sulla base di elaborazioni effettuate con riferimento alle compravendite intercorse, negli ultimi anni, nel territorio comunale in forza di quanto indicato nella Relazione Tecnica, cui si rimanda per le analisi di dettaglio e le modalità per la corretta individuazione dei valori da assumere in funzione della condizione urbanistica dell’area.
Per la determinazione del valore imponibile occorrerà fare riferimento ai parametri edilizi/urbanistici utilizzabili, secondo le vigenti Norme Tecniche, per il calcolo della capacità edificatoria massima attribuibile all’area e/o al fabbricato, ovvero, qualora non sia espresso l’indice edilizio, alla Superficie Territoriale. Il valore dell’area va determinato anche in funzione del procedimento urbanistico/edilizio che regola l’attuazione dell’area.